Как заставить человека заплатить за свою недвижимость дважды? Как сделать жильцов многоквартирных домов рабами чужого бизнеса? Как превратить рынок недвижимости в заложника национальных интересов?


Да и в целом, как написать закон, который кроме его авторов, не понимает ровным счетом никто? Мы расскажем об этом на примере рынка недвижимости, ставшего за 20 лет поляной для экспериментов правящих партий.

  1. Как засунуть рынок недвижимости в холодильник

Все мы помним, что случилось с программой видов на жительство (ВНЖ) для иностранцев. Сначала Латвия радушно распахнула двери для желающих поселиться в Латвии в обмен на инвестиции, взяв за основу мировой опыт в этом вопросе. Правда не учла, что в этом мировом опыте еще не было случаев, когда политика так бесцеременно вмешивалась бы в экономику.

За пять лет пять лет активного существования программы - с 2009 по 2014 год ВНЖ в Латвии получили 13 518 иностранцев. Они вложили в новые объекты недвижимости - в основном новостройки в Риге и Юрмале - около 1, 2 миллиардов евро.

Рынок не закрывался постепенно - он захлопнулся в одно мгновение, после того, как в 2014 году под влиянием шантажа национального объединения, закон о ВНЖ был учесточен,  порог инвестиций повышен в два раза - до 250 тысяч евро, а сами инвесторы объявлены угрозой национальной безопасности.

В принципе, при желании инвасторам можно было барахтаться в этой луже политического маразма - закрывать глаза на оскорбления, покупать более дорогую недвижимость, но нерезиденты просто сразу исчезли с латвийского рынка недвижимости. Рынок тут же рухнул. В Юрмале он практически "замер", объем сделок упал на 80%, а спрос на ВНЖ - в 10 раз. В Риге те элитные квартиры, которые были по карману нерезидентам, тоже больше не продавались.

Центр города превратился в баранку от бублика - так сегодня горько шутят специалисты рынка недвижимости, намекая что скоро нам придется строить потемкинские деревни, чтоб не стыдно было перед туристами. Расчитывать, что эту зияющую дыру заполнят состоятельные люди из местных, тоже не приходится - этот слой не на улице живет и жильем он уже обеспечен.

"Иностранцы покупают слишком много квартир, они становятся дороже. Молодые семьи не могут из-за этого квартиры купить. Выгоним иностранцев, для наших все станет дешевле". - такие аргументы "аля-домбрава" год спустя разбились о горькие реалии рынка. Иностранцы ушли и квартиру мог купить любой желающий местный покупатель. Но не покупают. Тогда вопрос, что плохого было в ВНЖ?

По подсчетам экспертов, кажый год Латвия могла зарабатывать на ВНЖ около полумиллиарда евро в год. Не считая иностранных инвестиций в этот сектор. Это значит около 2 миллиардов евро за последние четыре года - они  проплыли мимо Латвии в Болгарию, Грецию, Британию и прочие страны Европы, где умеют отделять политику от экономики.

  1. Добить инвестора

Впрочем, на этом эпопея с инвесторами, получившими ВНЖ в Латвии, не закончилась. После того, как в Латвию перекрыли вход новым претендентам на жительство, руки дошли до старых. То есть до тех, которые получили ВНЖ в период с 2009 по 2014 год. И здесь фантазии правящих хватило на многие вещи.

Например, ввести плату в размере 5000 евро за продление ВНЖ. Или запретить им иметь налоговый долг свыше 150 евро - это тоже считается преступлением, из-за которого можно запросто лишиться права проживать в Латвии.

Причем часто гайки стали закручиваться с помощью административного ресурса. Например, Управление по делам гражданства и имиграции стало задавать инвесторам, купившим недвижимость 4-5 лет назад, вопрос - откуда они взяли деньги? Почему-то в момент покупки этот вопрос управление мало интересовал, просто сейчас сменился вектор отношения к таким инвесторам.

Понятно, что такой вопрос в принципе уместен, но за эту тему по умолчанию отвечали всегда банки. Важно и то, что в Латвии срок исковой давности по налогам - 3 года, на практике - 4 года. То есть спустя это время человек может не хранить никакие налоговые документы, даже с точки зрения законов. Но кого ж эта правда устроит?

Кроме того, Управление по делам гражданства и миграции очень часто стало затягивать рассмотрение ежегодных продлений ВНЖ. Ситуация: человек подал документы на продление ID-карты, положим, за 2 месяца до окончания ее срока годности. Но ему продлевают рассмотрение на 3 месяца, и оставшийся месяц человек фактически остается без документов.

Он может находиться либо в Латвии, либо у себя на родине, но в последнем случае въехать в Латвию для получения документов он может только на основании разовой визы. Поехать в другую страну Шенгена он тоже не может. Вот и представьте, что должен чувствовать бизнесмен, который не может толком въехать в Латвию, а тут у него дети и семья. И таких случаи уже стали массовым явлением.

По оценке Михаила Паринова, партнёра адвокатского бюро «Падва и партнёры Балтия», за последний год число инвесторов, интересующихся Латвией для ВНЖ, уменьшилось как минимум в 15 раз. При этом 10% инвесторов, уже получивших ВНЖ, не стали его продлевать из-за новых бюрократических препон - из-за тех самых методов административного воздействия, о котором мы рассказали выше.

По мнению эксперта, Латвия скоро станет самой непривлекательной страной для получения ВНЖ в Европе. Впрочем, она уже таковой стала: ведь это надо умудриться не только закрыть дверь для людей, которые хотят потратить в Латвии свои деньги, но и вышвырнуть за порог тех, кто наивно считал страну своим вторым домом.

  1. Пастасти пар саву земи!

Еще один законодательный припадок националистов - это желание продавать землю лишь тем иностранцам, которые освоили латышский язык. Причем это желание очень быстро материализовалось в закон, прошедший все чтения. Однако когда закон прочитал президент (возможно, что прочитал не раз, и не один, а вместе со своими советниками), то он ничего в нем не понял.

Судите сами. Есть латвийская земля, которая считается достоянием нации. Эта земля после обретения независимости быстро была распродана тем, кто имел деньги. И сегодня крупнейшими землевладельцами страны являются прямо или косвенно люди иностранного происхождения, которые в Латвии не живут, но зато зарабатывают здесь неплохие деньги.

Например, более 19 тыс. га латвийской земли принадлежит шведскому предприятию Bergvik Skog AB; более 12 тыс. га земли – шведскому SPP Livforsakring AB и норвежскому Storeband Livsforsikring AS; по 5,5 тыс. га –  зарегистрированному в США Phemus Corporation и датскому Kurland ApS; по 3 тысячи га - гражданину Ирландии Тимоти Джозефу Келли и шведскому Skogssallsapet.

Продолжать нет смысла - в списке крупнейших землевладельцев коренная нация представлена очень слабо. И это снова взволновало истинных патриотов Латвии. Как же так, они ведь даже латышского не знают! - подумали патриоты и написали новый закон, согласно которому будущим владельцам латвийской земли надо знать латышский. Чтобы они могли землей правильно пользоваться.  И могли рассказать на латышском языке о том, как они будут использовать купленные участки.

Этот аргумент и не понял президент, указав, что "закон не может содержать условия настолько неясные, что эта неясность ставит под угрозу саму возможность точного исполнения установленных условий". Более того, президент уверен: неточность порождает риск произвола и коррупции в случаях, когда из-за неточности норм эти последние могут применяться со злым умыслом или же в интересах отдельных лиц.

Поняли ли авторы законы смысл этих рекомендаций? Об этом нам ничего не известно.

  1. Земельные бароны vs жильцов

В 2014 году Латвия отметила завершение земельной реформы, которая длилась с 1990 по 2008 год.  Смысл ее сводился к тому, чтобы вернуть землевладельцам участки, которыми они или их родственники владели до 21 июля 1940 года – до момента национализации. Но, кроме того, цель реформы также заключается в том, чтобы обеспечить другим жителям Латвии возможность приобретать землю в собственность и изменять условия её использования в соответствии с условиями рыночной экономики. 

И все было бы прекрасно, если бы "умные" латвийские же законодатели в рамках  законов о земельной реформе и о приватизации жилых домов, не умудрились предоставить право собственности владельцам земли и владельцам домов без условия какой–либо взаимной договоренности между ними. Так возник феномен принудительной аренды, когда домовладельцы и землевладельцы должны заключать арендный договор на условиях, установленных властью.

Проще говоря, получилось так, что квартиры и дом в долях принадлежат собственникам квартир, а земля под домом — другому лицу. Это настолько странный  юридический и правовой нонсенс, что он мог бы спокойно войти в топ самых дурацких законов мира.

А потом жильцов "добили" еще и законом, который устанавливал максимальную арендную ставку в 6%, не считая 1,5% налога на землю. Хорошенькая такая плата за право жить в собственной квартире, которая по несчастному стечению обстоятельств попала в частные руки.

Закон таков, что землевладельцы, не вложившие ни копейки в благоустройство земли в жилом районе, регулярно получают свой оброк, а люди платят ни за что ни про что, нередко отказывая себе в лекарствах, еде и одежде.

Сейчас, когда жители более 4000 квартир получили не просто высокие, а заоблачные счета (по 600-700 евро!) за аренду земли под домом, принадлежащей отдельным предприимчивым дельцам-юристам, стало ясно, что с этой разделенной собственностью надо что-то срочно делать. Ведь арендная золотая жила для землевладельцев по сути является узаконенным грабежом для тех, кто за это все платит.

Более того - люди могут превратиться в пожизненных рабов, которые будут по гроб жизни отдавать последнее за право жить в своей квартире. Но вот что делать - ответа на этот вопрос пока нет. Несмотря на чрезвычайную актуальность проблемы, правящие политические партии не торопятся решать этот вопрос.

Однако ясно одно: если у жильцов и появится право выкупить землю под своими домами, то обойдется она им намного дороже, чем за нее заплатили те, кто сейчас сделал на этом свой бизнес. Как говорится, в любом случае готовьте денежки...

  1. Кадастром по живому

Нет смысла описывать ситуацию, которая сложилась вокруг безумного роста налога на недвижимость - общественность вокруг этой темы бурлит уже более месяца.  И похоже, что в коридорах власти смогли договориться о том, каким должен быть налог на недвижимость. Как минимум таким, чтобы люди могли его заплатить, а не влезать в быстрые кредиты для того, чтобы покрыть долги по налогу, или еще похуже - продавать семейные реликвии.

Напомним только, что вся эта возня вокруг налога на недвижимость возникла из-за того, что наше министерство юстиции и подконтрольная ему Государственная земельная служба, похоже, не слишком понимают суть кадастровой стоимости. И в целом, как она должна влиять на налог на недвижимость.

Если они свято верят в то, что кадастровая стоимость должна быть приравнена к рыночной на 85%, то где экономическое обоснование этим расчетам? Почему человек, который прожил в свой квартире, положим, 30 лет, должен платить за нее в виде налога какие-то мифические рыночные суммы?

И почему кадастровая стоимость определяется вполне разовыми коммерческими сделками в конкретном районе? Ведь тот факт, что рядом с вами купил дом миллионер, не делает миллионерами целый район. Каким бы приятным это соседство не казалось... А именно такая логика у наших кадастровых специалистов.

Впрочем, есть надежда на то, что этот, откровенно говоря, дурацкий закон будет пересмотрен в ближайшие два года. Об этом концептуально договорились на этой неделе в правительстве.

На 2 года будет заморожен прирост кадастровой стоимости недвижимости, и Земельная служба наконец сможет разобраться - как же сделать кадастровую стоимость справедливой и отражающей интересы владельцев жилья.